當業主不幸離世，無論您是其家人、遺產執行人還是現有租客，面對物業的承辦與管理，難免感到手足無措。處理遺產物業涉及多重法律程序、租客權益保障及未來管理決策，過程可能複雜且耗時。本文旨在為您提供一份清晰全面的指南，深入剖析業主去世後的物業承辦六大流程、租客應知權益、繼承注意事項，助您理順思緒，有效應對各項挑戰。
業主去世後，租客權益與責任全解析
當物業的業主去世，租客朋友或會感到徬徨，擔心租賃關係會否因此終止。其實，無論業主死亡後其物業是居屋或私人單位，香港法律都有一套清晰的機制來保障租客的權益。簡單來說，業主去世並不代表租約會立即終止。原有的租賃協議依然有效，新的業權繼承人會承繼原有業主的權利與義務。
租客根據租約享有的所有權利，包括租期、租金、按金安排以及物業維修責任等條款，在新業主承繼物業後會保持不變。這表示，即使原業主已經去世，租客仍然可以按照現有租約的規定，繼續在物業內居住。例如，租客已繳付的按金依然有效，新業主應當負責維修物業，只要這些維修責任在原租約中有訂明。
同時，租客亦有責任繼續履行租約上的所有義務。這包括按時繳交租金，以及保持物業狀況良好。租客應依從租約條款使用物業，避免造成損壞或滋擾。維持良好的租客紀錄，以及準時支付租金，這對未來與新業主的關係，還有保障自身權益，都十分重要。
要確認物業新業主的身份，租客可以嘗試聯絡原業主的家人或遺產代理人。如果未能取得聯絡，租客也可以透過土地註冊處查閱物業的最新業權記錄。這份記錄會顯示物業的合法擁有人是誰。及時了解新業主的身份，這有助租客與對方建立正式的溝通渠道，處理日後租務事宜。
萬一在業權轉移期間，物業出現需要緊急維修的問題，或者租客與業主去世前的家人有任何糾紛，租客應妥善保存所有與租約有關的文件。這包括租約正本、租金收據、維修記錄、所有往來書信或電子郵件。這些文件是日後解決爭議的重要證據。如有必要，租客應尋求法律意見，以確保自身權益得到充分保障。
處理「業主去世」的複雜情況與潛在爭議
親愛的朋友，當有家人業主去世，其身後事處理起來，尤其涉及物業，情況便會變得複雜。在我們處理「業主去世」後的繼承事宜時，除了按照既定程序辦理，我們也可能遇到一些意想不到的挑戰。這不僅關乎法律文件，也可能牽涉家庭成員之間的分歧，處理不當便容易引發爭議。
有時候，業主死亡後，其遺下資產和負債可能不夠清晰。可能有些銀行戶口或物業文件未能即時找到，又或遺產分散在不同地方，甚至包括海外資產，增加追蹤和估值的難度。另外，雖然政府有為小額遺產提供簡易處理方式，例如遺產總值不超過港幣十五萬元的現金及強積金，但若遺產性質或價值超過這些限制，我們便必須通過高等法院遺產承辦處申請授予書。這表示需要準備更完整的文件，並符合嚴格的法律程序。
最常見的爭議，往往發生在沒有遺囑或遺囑內容不夠清晰的情況下。這時，遺產會按照《無遺囑者遺產條例》分配，但家族成員對繼承順位或份額可能會有不同意見。此時，任何對遺產處理有異議的人士，可以向遺產承辦處登記「知會備忘」，阻止授予書發出。這代表遺產承辦工作會暫停，相關人士必須先解決爭議。此外，若業主去世時的「居籍」並非香港，其可移動財產便會受居籍所在地的法律規管，情況也會變得更加複雜。
特別提及居屋物業。如果涉及「居屋 業主去世」的個案，情況便有其獨特性。資助出售房屋的業權轉讓，例如居屋，通常受到《房屋條例》和轉讓契據的嚴格限制，不能隨意轉讓。即使業主身故，其業權轉讓仍須符合房屋署的特定條件，例如轉讓必須不涉金錢代價，而且承讓人通常須為已登記的家庭成員。房屋署在這些特殊情況下，才會根據個案審批，當中便包括業主去世的情況。
最後，我們也可能遇到遺產涉及業主生前債務的問題。遺產代理人除了收取資產，同時也要清還所有債務。若未能妥善處理，遺產代理人便可能要承擔個人責任，甚至面臨訴訟。例如，若有受益人認為遺產代理人處事不當，便可能提出訴訟。所以，當面對複雜情況或可能出現爭議時，尋求專業的法律意見，是保障各方權益，也確保遺產承辦順利完成的重要一步。
未雨綢繆：業主生前如何規劃，避免後人因「業主去世」而煩惱
當我們身邊的至親「業主去世」時，往往會留下很多懸而未決的事情。其中，處理物業及遺產便是非常重要，也可能複雜的一環。想讓後人省卻煩惱，同時又確保自己心願得到達成，業主生前便要好好規劃。這就好比預先準備好一份清晰的路線圖，這樣親友就可以依照指示前行，大家會輕鬆得多。
訂立有效遺囑：清晰指示，減少紛爭
首先，訂立一份有效的遺囑是最直接，也最有效的方式。遺囑是一份法律文件，可以清楚說明「業主死亡」後，您的所有資產（包括物業、金錢、股票等）應該如何分配，以及誰來執行這些指示。有遺囑，就可以避免資產按「無遺囑繼承」法例自動分配，這樣家人就可以避免很多爭執。撰寫遺囑時，您需要確保符合所有法律要求，例如遺囑必須是書面形式，也需要由您本人簽署，並且有至少兩位見證人在場簽署。這樣就可以確保遺囑具有法律效力，不會引起爭議。
聯名物業採用「長命契」：簡化承繼程序
如果您是與他人共同持有物業，例如與配偶一起買樓，考慮使用「長命契」（Joint Tenancy）方式持有業權，也可以令「業主去世」後的處理程序變得簡單。在「長命契」模式下，其中一位業主過身，其物業的權益會自動轉移給仍在世的聯名業主。這個方式的優點是，物業部分不需要經過複雜的遺產承辦程序，這樣可以節省時間，也可以減少法律費用。但是，如果物業是以「分割權益」（Tenancy in Common）方式持有，那麼已故業主擁有的份額就需要根據遺囑或者無遺囑繼承法處理。
設立信託：妥善管理資產，照顧特定需要
對於想更細緻管理資產，或者有特定受益人（例如未成年子女、殘疾親屬）的業主，設立信託是一個好方法。信託就好比設立一個獨立的基金，您可以指定一位信託人來管理您的資產。信託人會根據您的指示，在您「業主死亡」後，將資產分配給指定的受益人。信託可以確保資產按您的意願，在特定時間或特定條件下分發。它也可以提供資產保護，這樣可以避免資產直接落入不合適的人手中，或者避免受益人一下子擁有大量財富。
妥善處理資產提名及整理重要文件
此外，有部分資產可以透過直接提名受益人來處理，例如強積金（MPF）和人壽保險。這些資產的受益人可以在「業主去世」後直接領取款項，無需經過遺產承辦程序，這樣也可以加快資金的到位時間。業主生前應整理好所有重要文件，例如樓契、銀行存摺、投資證明、居屋相關文件等等。這些文件應放在安全也易於找到的地方，也應該讓您信任的家人或者遺囑執行人知道這些文件的存放位置。一份清晰的資產清單，也可以幫助後人順利處理繼承事宜。
定期檢視規劃：與時俱進，確保有效
最後，個人的情況會不斷改變，所以定期檢視您的規劃是很重要的事情。例如，婚姻狀況改變，或是有新成員出生，或者買賣新的物業，這些生活大事都可能影響您的遺產分配意願。每隔幾年，最好審視一次您的遺囑和信託安排，這樣可以確保這些安排與您最新的意願相符。遇有複雜情況，或者對任何法律條文有疑問，建議尋求專業律師的意見。律師會根據您的個人情況，給予您最合適的建議，這樣可以幫助您訂立一個周全的方案。
關於「業主去世」物業承辦的常見問題 (FAQ)
若果有「業主去世」的情況出現，其物業的承辦事宜常令家人感到困惑。以下為一些關於「業主去世」後物業處理的常見問題與解答，期望能夠為您提供清晰的指引。
甚麼是「授予承辦書」？為何「業主去世」後需要它？
「授予承辦書」是一份由高等法院遺產承辦處發出的法律文件。這份文件確認某人有權處理「業主去世」後的遺產。它包含兩種主要類別：「授予遺囑認證書」以及「授予遺產管理書」。
當一位「業主去世」時，無論是居屋或是其他私人住宅，其名下財產都會成為遺產。未取得「授予承辦書」之前，沒有人有權利處置已故「業主」的財產，例如出售物業，或者處理其銀行戶口。因此，「業主去世」後，申領這份文件是處理其物業的關鍵第一步，它賦予您合法的權力去管理及分配遺產。
「業主去世」後，誰可以申請「授予承辦書」？
「業主去世」後，誰可以申請「授予承辦書」，主要取決於已故「業主」生前是否有訂立遺囑。
如果「業主」留有有效遺囑，遺囑中指定的人士便是「遺囑執行人」。他們有優先權向法院申請「授予遺囑認證書」。
然而，如果「業主去世」時沒有遺囑，或者遺囑沒有指定執行人，又或者執行人已經過世或拒絕履行職務，那麼根據香港法例第10A章《無爭議遺囑認證規則》第21條，法院會按優先次序委任「遺產管理人」，發出「授予遺產管理書」。通常，優先次序是：尚存配偶、子女、父母、然後是兄弟姊妹。一位已年滿二十一歲的人士方可擔任遺產代理人。申請人數最多為四名。
申請「授予承辦書」的流程及所需費用是甚麼？
申請「授予承辦書」的流程涉及幾個步驟。首先，申請人需要填寫並簽署一份非宗教式誓詞或者宗教式誓章，同時呈交一份已故「業主」去世當日在香港的資產及負債清單。這份文件需要在律師或法庭監誓員面前宣誓。之後，您便需要將所有文件連同其他證明文件一併遞交到遺產承辦處。承辦處的職員將會審閱這些文件，並且可能提出疑問。
至於費用方面，如果「業主去世」的日期為二零零六年二月十一日或之後，申請書的存檔費是港幣二百六十五元，而授予書的繕寫費是港幣七十二元。值得注意的是，香港已經在二零零六年二月十一日取消了遺產稅。不過，即使沒有遺產稅，任何人在未取得合法授權下擅自處理遺產，仍然屬於刑事罪行，最高可被罰款港幣一萬元，並需繳付相等於所處理遺產總值的額外罰款。
處理「業主去世」的物業承辦一般需時多久？
處理「業主去世」的物業承辦時間會因個案複雜程度而異。一般而言，如果申請的個案相對簡單直接，並且所有提交的文件都符合要求，同時申請人亦能夠迅速回覆遺產承辦處提出的所有查詢，那麼從繳付費用及完成所有查詢起計，平均約需要五至七個星期，承辦處便可發出「授予承辦書」。
然而，如果個案涉及複雜的法律問題，例如遺囑存在爭議，或者資產分佈較為複雜，甚至有海外資產，處理時間便會大大增加。此外，申請人可能需要多次前往遺產承辦處提交補充資料或文件，因為承辦處的司法常務官有責任詳細審查申請人的資格以及所有資料的準確性。
假如「業主去世」後，其遺產總值較少，處理方式有分別嗎？
如果「業主去世」後，其遺產總值較少，的確會有較為簡化的處理方式。
若果遺產總值不超過港幣五萬元，而且全部均為款項，您可以考慮向民政事務總署「遺產受益人支援組」申請確認通知書。取得這份通知書後，您便毋須向高等法院申請「授予承辦書」，即可處理遺產。
另外，如果遺產總值介乎港幣五萬元以上，但又不超過港幣十五萬元，並且只包含銀行存款及／或強積金，遺產承辦處的公眾申請組通常可以協助您以簡易方式管理遺產，同樣毋須獲取「授予承辦書」。申請這類簡化程序的人士必須年滿二十一歲。這些簡化程序旨在為處理小額遺產的市民提供方便。
「居籍」對「業主去世」的遺產承辦有何影響？
「居籍」是一個重要的法律概念，它對「業主去世」後的遺產承辦，特別是可移動財產的分配方式，有重大影響。「居籍」是指一個人去世時，合法逗留並打算以此作為永久居所的國家或地方。沒有人可以同時擁有兩個居籍。
若果涉及不動產（例如樓房或土地），無論「業主」的居籍何在，這類財產的繼承通常會由財產所在地的法例所規管。例如，若已故「業主」在英國擁有一套物業，該物業的繼承將受英國的遺產繼承法規管。
然而，對於可移動財產，例如金錢、公司股票或個人財物，其分配方式則會受已故「業主」去世當日的「居籍」地點法例所規管。舉例來說，一位美國公民如果「業主去世」後，即使在香港擁有股票，其股票的分配仍然會根據美國的遺產繼承法來處理。因此，確定已故「業主」的居籍，對於正確處理遺產，尤其是跨國界的遺產，是十分關鍵的一步。
發現「業主去世」時有銀行保險箱，或其遺囑不見了怎麼辦？
當「業主去世」後，如果發現他們有銀行保險箱，您需要向民政事務總署申領一份「需要檢視銀行保管箱證明書」。在銀行職員以及兩名民政事務總署授權的公職人員在場的情況下，方可檢視保險箱。若保險箱是聯名租用，尚存的租用人亦須在場。如果保險箱內找到遺囑正本，指定的遺囑執行人可以取走遺囑，但保險箱內須保留一份影印本。
萬一「業主去世」後，其遺囑丟失或只有副本，處理起來會較為複雜。如果遺囑丟失且沒有任何副本，申請人需要向司法常務官申請命令，容許法庭接納其他證據來證明遺囑的存在。但您有責任反駁遺囑已被撤銷的推定。若只找到遺囑副本，法庭會預設推定原件已被撤銷。不過，此推定可以被證據推翻，申請人必須證明遺囑未被撤銷，才可獲發「授予承辦書」。
「業主去世」後，遺產代理人有何職責與責任？
「業主去世」後，遺產代理人，包括遺囑執行人或遺產管理人，肩負著重要的法律職責和責任。他們的首要任務是收集並保護已故「業主」的所有資產。這可能涉及採取法律程序以收回資產，甚至申請凍結令來防止資產被轉移。遺產代理人必須盡職盡責，盡快完成資產的收集工作。
收集資產之後，遺產代理人有責任清還已故「業主」的所有債務與法律責任。完成清償債務後，他們需要按照遺囑或《無遺囑者遺產條例》（香港法例第73章）的規定，將遺產的淨值分配給所有受益人。為避免日後爭議，遺產代理人應該要求受益人簽署收據。
此外，遺產代理人亦有義務向受益人提供詳細的遺產帳目，記錄資產的變動、收入和支出。他們還需對遺產負有受信責任，這意味著他們必須為遺產的最高利益行事，不得從中牟利，更不得浪費資產。如果因為故意不當行為或疏忽導致遺產損失，遺產代理人可能需要承擔個人法律責任，甚至可能面臨刑事檢控。一般情況下，遺產代理人沒有權利收取報酬，除非遺囑中明確規定，或者他們本身是專業遺囑執行人並有收費條款。
甚麼是「知會備忘」？它對「業主去世」的遺產承辦有何影響？
「知會備忘」是一份在遺產承辦處登記的通知書，其主要目的是確保高等法院在未通知知會備忘登記人（即登記知會備忘的人）的情況下，不會發出任何關於已故「業主」遺產的「授予承辦書」。當有人登記了有效的「知會備忘」，司法常務官便不能發出授予書。一份「知會備忘」的有效期為六個月，但可以續期。
「知會備忘」通常由對遺產擁有權益，或者認為有權利反對某人獲發「授予承辦書」的人士登記。例如，若然關於「業主去世」後遺囑的有效性存在爭議，或者關於誰有資格申請授予書出現分歧，便可能有人登記「知會備忘」以阻止授予書的發出。這類情況會導致原本可能無爭議的申請變成「有爭議」的法律程序。因此，一旦涉及「知會備忘」，當事人應考慮尋求獨立的法律意見，以了解其權利與責任，避免產生不必要的法律糾紛或費用。