「安居樂業」是不少香港家庭的共同願望，居屋作為重要的置業階梯，其申請程序和資格尤其牽涉到家庭成員的定義與安排。然而，面對複雜的條文細則，許多申請者往往感到迷茫。
本「居屋家庭成員買樓終極懶人包」將為您全面剖析居屋家庭置業的五大核心範疇，助您掃清疑難，提升成功置業的機會。從深入了解房委會對居屋家庭成員的定義及申請資格、掌握提升中籤勝算的策略，到透徹分析居屋聯名業權的影響及「甩名」的潛在陷阱，以至處理居屋與公屋戶籍之間的連繫，我們將提供最清晰實用的指引，助您與家人一同邁向安居之夢。
居屋家庭成員申請資格與定義
許多人渴望在香港擁有屬於自己的家，居屋就是一個重要途徑。當您考慮以家庭名義申請居屋時，了解「居屋家庭成員買樓」的詳細資格與定義至關重要。這不只關係到申請的成敗，也直接影響您未來「居屋家庭成員業權」的規劃。本段落將為您清晰解讀房委會對於家庭成員的定義，以及適用於「居屋家庭成員買樓」的通用準則。
誰是房委會認可的「居屋家庭成員」？
房委會對「居屋家庭成員」的定義十分嚴謹。申請者必須與其名列申請表上的家庭成員之間，存在經認可的親屬關係，並且一般情況下，這些成員必須與申請者同住。這個定義是所有居屋申請的基礎，因為它決定了申請的類別以及其後的揀樓優先次序。
綠表資格下的居屋家庭成員組合定義
如果您是綠表申請者，您主要來自公共租住房屋的現有住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。綠表資格下的家庭成員組合，通常是該公屋單位內的認可住客。因此，只要您屬於現有公屋租戶、香港房屋協會出租屋邨住戶，或是房委會轄下中轉房屋的認可居民，並符合相關資格，您與您戶籍內的家庭成員，就可被視為居屋申請中的家庭成員。
白表資格下的居屋家庭成員組合定義
白表申請者通常是私人市場的居民，他們沒有公共房屋的資助，需要符合特定的入息及資產限制。白表資格下的家庭成員組合定義，同樣要求申請人與其成員之間有親屬關係，例如夫妻、父母與子女，或是兄弟姊妹。這是一個普遍的原則，它適用於所有家庭申請。
核心家庭與非核心家庭的關鍵區別及其影響
在白表申請中，房委會會將家庭組合細分為「核心家庭」與「非核心家庭」，這會直接影響您的揀樓優先次序。核心家庭是指申請人與其配偶、或申請人與其子女、又或申請人與其父母之間的直系親屬組合。例如，夫妻二人、父母與未婚子女，都是核心家庭的例子。非核心家庭則指申請人與其旁系親屬的組合，例如兄弟姊妹一同申請。核心家庭在揀樓時通常享有較高優先權，而非核心家庭的揀樓次序會相對靠後。了解這個區別，有助您審視自己的家庭組合優勢。
居屋家庭成員買樓的通用準則
不論是綠表還是白表申請者，所有「居屋家庭成員買樓」都必須符合房委會設定的一些通用準則。這些準則旨在確保房屋資源能分配給真正有需要且符合資格的人士，並防止資源重複利用。
24個月物業擁有權限制
這是一個重要的規定。申請人以及其名列申請表上的所有家庭成員，在提交申請書日期起計之前的二十四個月內，直至簽訂資助出售單位臨時買賣合約當日為止，都不能在香港擁有任何住宅物業。這項限制旨在確保申請「居屋家庭成員買樓」的人士，沒有「居屋家庭成員買私樓」的現有物業。
曾受惠資助房屋計劃的永久限制
如果您或您的任何家庭成員，曾經是政府或準政府資助自置居所計劃的業主或借款人，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃，或是租者置其屋計劃的業主，即使物業已經出售或貸款已經清還，您本人以及您的配偶，都將永久失去再次申請任何資助房屋的資格。這項規定確保了資源的公平分配，避免個人重複受惠。這對於您規劃「居屋家庭成員業權」有深遠影響。
「關連成員」的定義與兩年內不可再申請的限制
「關連成員」指的是名列同一申請書內，除了業主以外的另一名成員，此舉通常是為了滿足家庭申請者最少兩人的人數要求。如果這名關連成員，在簽訂轉讓契據日期起計不足兩年內，曾經是資助房屋單位的購買者，他們將不合資格再次申請。這項限制旨在防止短期內濫用資助房屋資源，但因結婚或獲得僱主提供房屋福利而獲准剔除戶籍的關連成員則屬例外情況。
已婚人士與配偶的申請規定
對於已婚人士來說，申請居屋有特別規定。若申請人或其名列申請書的家庭成員是已婚人士，他們的配偶必須名列於同一份申請書中，一同申請「居屋家庭成員買樓」。只有在配偶已合法離婚、配偶沒有香港入境權，或配偶已經去世的情況下，才可豁免此規定。如果配偶沒有香港入境權，您需額外提交聲明書、結婚證明文件以及配偶當地身份證副本。如果已婚人士無法提供法庭批出的絕對判令證明書（例如表格6或表格7B），其配偶也必須列入同一申請書。
提升居屋中籤勝算策略
許多市民希望成功透過居屋家庭成員買樓，但抽中機會並不容易。若您正計劃申請居屋，了解當中策略可以增加您的中籤勝算。以下將深入解析居屋申請的揀樓次序，以及如何利用家庭組合的優勢，助您朝置業夢想邁進一步。
揀樓次序解讀：家庭申請者的優勢
居屋申請競爭激烈，房委會每年都會將單位劃分為不同配額，並設定詳細的揀樓次序。了解這些次序對申請者尤其重要，因為家庭申請者通常享有較高的優先權。
綠白表配額比例與揀樓影響
居屋銷售計劃將單位分配予綠表及白表申請者，並且設有特定配額比例。例如，居屋2025的綠白表比例是四比六。這表示綠表申請者可獲總單位數的四成，白表申請者則可獲六成。此比例直接影響兩類申請者可供選擇的單位數量。因此，申請者必須先了解自己屬於哪一種資格，才能評估其在各自類別中的揀樓機會。
綠表申請的詳細揀樓次序
綠表申請者主要為公屋居民，他們的揀樓次序通常較白表申請者優先。詳細次序如下：
- 受公屋清拆計劃影響的家庭申請者。這類申請者享有最高優先權，其公屋清拆日期必須在居屋銷售計劃推出日期之後。
- 「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者。
- 其他家庭申請者。
- 一人申請者。
白表申請的詳細揀樓次序
白表申請者為非公屋居民，他們亦設有詳細揀樓次序。此等次序影響他們選擇單位的機會：
- 「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者。
- 核心家庭申請者。核心家庭指申請人與配偶、父母與子女，或祖父母與孫兒（孫兒的父母均已去世）等直系親屬組成的家庭。
- 非核心家庭申請者。非核心家庭指申請人與兄弟姊妹等旁系親屬組成的家庭。
- 一人申請者。
兩大「優先揀樓計劃」
為照顧特定家庭的住屋需求，房委會設立了兩個優先揀樓計劃，大大提升相關家庭的中籤及揀樓機會。
「家有長者優先選樓計劃」申請條件及注意事項
這個計劃旨在照顧有長者的家庭。若申請家庭符合「家有長者優先選樓計劃」的條件，不論是綠表還是白表，都將獲得較高揀樓優先權。申請條件包括：家庭必須有一名年滿六十歲或以上的家庭成員，並且該長者必須名列申請表，同時承諾與其他申請表上的所有成員一同居住在該居屋單位。這確保資源用於真正有跨代共住需求的家庭。
「家有初生優先選樓計劃」申請條件及注意事項
這個計劃是近年新推出的項目，目的為鼓勵生育及幫助有新生嬰兒的家庭。申請條件要求申請家庭在指定日期後（通常為該期居屋申請截止日期前）育有一名初生嬰兒，並且該嬰兒必須名列申請表。這項計劃為有新生命加入的家庭提供了額外的置業機會。
單人申請轉家庭組合的利弊分析
一些單身人士可能會考慮與家庭成員聯合申請，以期增加中籤機會。但是，這樣做有其優點，也有潛在的長遠影響。
提升揀樓機會的潛力
將單人申請轉為家庭組合，可以顯著提升中籤率。這是因為家庭申請者通常獲分配較多單位配額。此外，若家庭組合包含長者或初生嬰兒，更可符合上述兩大「優先揀樓計劃」資格，進一步增加揀樓的優先權。這種策略在爭取更多選擇權方面具有明顯優勢。
同住責任與業權長遠影響
雖然家庭組合申請可提升中籤機會，但也牽涉到日後居屋家庭成員業權的問題。一旦成功購入居屋，所有名列申請表的家庭成員必須與業主一同居住於該單位。這是一項強制性要求。此外，若有家庭成員考慮日後居屋家庭成員買私樓，其作為居屋聯名業主的身份，將會影響其首次置業資格，因為他們已非「首置」身份。屆時，他們或需繳付較高的從價印花稅，並且處理居屋甩名亦非易事。因此，在決定轉換家庭組合申請前，必須仔細考慮所有家庭成員的長遠置業規劃，以及共同承擔同住責任。
居屋聯名與「甩名」的影響
【居屋家庭成員買樓終極懶人包】當中，大家最關心的問題之一，就是如果「居屋家庭成員買樓」採用聯名方式，將來業權處理，特別是「甩名」方面，會有甚麼影響。許多時候，家庭成員為了增加中籤機會，會選擇聯名申請。但是，當業權涉及多位家庭成員時，後續的處理，尤其是關於「居屋家庭成員業權」的轉變，就會變得相當複雜。
為何居屋聯名後「甩名」困難重重？
一旦居屋成功聯名購入，不少業主或其家庭成員可能因為各種原因，希望將其中一位聯名業主的名字從業權中移除，這種做法俗稱「甩名」。然而，這項操作並非想像中簡單，它牽涉到房委會的嚴格政策，以及稅務方面的考量。所以，進行「甩名」時，大家必須特別留意箇中細節。
失去「首置」身份與高昂印花稅
一位家庭成員一旦成為居屋聯名業主，便會失去購買私人樓宇的「首次置業」身份。這代表將來當該位家庭成員想「居屋家庭成員買私樓」時，就無法享受首置買家印花稅的優惠。他們需要繳付高達樓價百分之十五的「從價印花稅」。這筆額外開支非常巨大，大家買樓前務必仔細計算清楚。
房委會政策杜絕以恢復首置身份而轉讓
房屋委員會設立居屋計劃，目的是幫助有真正住屋需要的家庭置業，並非鼓勵資產炒賣或頻繁轉換業權。因此，房委會政策嚴格杜絕任何以恢復「首次置業」身份為目的的業權轉讓。換言之，如果大家「甩名」的主要目的是為了日後以首置身份購買私人住宅，房委會一般不會批准申請。這是為了確保公共資源運用得當，沒有被濫用。
稅務局對可疑個案的徹查風險
即使申請者能通過房委會的審批，如果稅務局發現業權轉讓的個案有可疑之處，懷疑其目的是為了避開印花稅，稅務局有權徹查。如果個案被認定為避稅行為，相關人士可能需要承擔法律責任，並且會被追討應繳的稅款以及罰款。因此，大家處理業權轉讓時，必須遵從所有法例，避免不必要的風險。
房委會酌情批准「甩名」的例外情況
雖然「甩名」原則上很困難，但是房委會明白有些特殊情況確實需要業權轉變。在這些情況下，房委會會酌情考慮批准「甩名」申請。這些特殊情況通常是基於真正的生活變故，而不是單純為了恢復首置身份。
離婚、結婚、移民、破產、逝世等特殊情況
房委會通常會在以下幾種特殊情況下，考慮批准業權轉讓：例如家庭成員因為離婚或分居，不再適合共同持有業權；或者因為結婚，需要搬離居屋與配偶同住，自然需要處理「居屋家庭成員業權」；另外，如果家庭成員需要移民或長期到海外工作，或者因為破產，財產必須處理；還有，不幸遇到家庭成員逝世的情況，也需要處理業權繼承。這些都是房委會認為情有可原的變動。
申請流程、費用及所需證明文件
大家如果符合上述例外情況，便可以向房委會提出「甩名」申請。首先，申請人需要填寫房委會提供的特定申請表格，並且提供所有相關的證明文件副本，例如離婚判決書、結婚證書、移民批文、破產令或者死亡證明。申請時，大家通常需要繳付一筆手續費用。房委會收到文件後，會進行審批，然後會通知大家結果。整個審批流程需要一些時間，所以大家必須耐心等候。
居屋轉售限制年期與業權處理
除了「甩名」問題，居屋的轉售限制年期以及「補地價」與「未補地價出售」的分別，也是「居屋家庭成員買樓」時需要深入了解的重要環節。居屋是資助房屋，所以它的轉售方式與私人樓宇不同，設有特定的限制。
不同年份居屋的轉售限制比較
房委會針對不同年份出售的居屋，設有不同的轉售限制年期。舉例來說，較早期購入的居屋，其轉售限制可能較短；但是，近年出售的新居屋，限制期則大幅延長。例如，自二零二二年起出售的新居屋，業主若想在補地價後於自由市場出售，便需要等待十五年。這些規定確保居屋單位主要用於自住，而且長期服務於有需要的家庭。大家在決定「居屋家庭成員買樓」時，必須先查清楚自己所屬居屋的具體轉售限制。
補地價與未補地價出售的分別
當居屋業主打算出售單位時，主要有兩種方式。第一種是「補地價」出售，也就是向房委會繳付購樓時所獲折扣的地價差額。完成補地價後，單位便可如同私人樓宇般，在公開市場自由買賣。第二種是「未補地價出售」，這種情況下，單位只能在居屋第二市場出售予合資格的綠表或白表買家。業主不需要補地價，但是買家身份受限制。這兩種出售方式各有優缺點，業主需要根據自己的需要和市場情況，選擇最適合自己的方式。