「按揭借款人」是否等同「物業業主」？這是一個常見的誤解，卻可能隱藏著重大的法律與財務責任差異。不少人以為只要不是物業的登記業主，便毋須承擔任何按揭相關的風險，然而現實遠比想像中複雜。在香港，物業按揭涉及多個關鍵角色，包括按揭人（抵押人）、按揭借款人、擔保人，甚至共同按揭借款人，他們各自擁有截然不同的權利與義務，並對您的未來財務規劃產生深遠影響。
本指南旨在為您深入剖析這些核心角色，釐清他們在法律、還款與物業權益上的真實關係。我們將詳細探討身為按揭借款人或擔保人，將如何直接影響您的供款佔入息比率（DSR）、壓力測試、按揭成數，甚至您未來的「首次置業」資格。透過實戰個案拆解，助您預視並避開潛在的財務陷阱，並提供精明的策略部署，讓您在協助家人或朋友同時，仍能保障自身的置業權益。在簽署任何按揭文件前，這份指南將是您不可或缺的全面參考。
釐清物業責任：按揭人、借款人與業主的核心角色與權利解構
當考慮置業時，大家或許都聽過「按揭人」、「借款人」以及「業主」這些身份。很多人以為這些角色是同一回事，但是實際情況並非如此，他們在法律上擁有不同的責任與權利，尤其對按揭借款人的財務影響更是深遠。了解這些關鍵角色，可以幫助您更清晰地規劃物業相關事宜，並避免潛在的財務陷阱。現在，我們就來詳細解構每個身份的核心意義。
按揭人 / 抵押人 (Mortgagor)
定義與核心職責
按揭人，也稱為抵押人，簡單來說，就是將物業抵押給銀行或財務機構，以換取按揭貸款的人。按揭人必須是物業的業主。這個身份的核心職責，是允許銀行在您未能按時償還按揭貸款時，擁有將物業變賣以償還債務的權利。
法律責任與權益
按揭人擁有物業的法定業權。所以，即使按揭貸款仍在供款期內，按揭人亦可以行使業主的權利，例如出售物業。但是，如果按揭借款人未能履行還款責任，銀行便有權按照按揭契約，接管或出售作為抵押品的物業。值得留意的是，按揭人僅是抵押物業，並不直接承擔償還貸款的責任。
申請要求
申請按揭時，所有物業業主都必須作為按揭人簽署相關文件，同意將物業抵押給銀行。如果物業由多個業主共同持有，那麼所有業主都必須共同成為按揭人，銀行才會批出貸款。
按揭借款人 (Borrower)
定義與核心職責
按揭借款人是指直接向銀行或財務機構借取按揭貸款，並且承擔實際還款責任的人。他們是每個月負責向銀行繳交按揭供款的人。按揭借款人可以不是物業的業主，例如，如果父母退休沒有收入，有穩定收入的子女可以擔任按揭借款人，幫助父母供樓。
法律責任與追討順序
按揭借款人承擔按揭貸款的首要法律責任。萬一按揭借款人未能按時還款，銀行會第一時間向按揭借款人追討拖欠的款項。銀行有權對按揭借款人採取法律行動，以追回欠款。
銀行審批標準
銀行審批按揭借款人的申請時，會仔細評估他們的還款能力，包括收入、現有債務、職業穩定性，以及個人信貸評級。銀行會計算供款與入息比率（DSR）及進行壓力測試，確保按揭借款人即使在利率上升的情況下，仍然有能力償還貸款。
權益與身份彈性
按揭借款人雖然承擔還款責任，但是他們不一定擁有物業的業權。因此，他們不會因為支付了按揭供款而自動獲得物業的擁有權。這種身份的彈性，讓一些家庭可以靈活地安排物業的擁有權和還款責任，例如由收入較穩定的家庭成員擔任借款人，即使物業由其他人擁有。
擔保人 (Guarantor)
定義與核心職責
擔保人，顧名思義，就是為按揭借款人提供還款擔保的第三方人士。通常，當按揭借款人的收入不足，或個人信貸狀況未能完全符合銀行的審批要求時，銀行可能會要求加入擔保人，以降低自身的貸款風險。擔保人承諾，一旦按揭借款人無法償還貸款，他們會履行還款義務。
法律責任與追討順序
擔保人承擔的是第二層次的法律責任。這代表銀行會首先向按揭借款人追討拖欠的貸款。只有在按揭借款人確實無法履行還款責任後，銀行才會轉而向擔保人追討欠款。但是，一旦銀行向擔保人追討，擔保人必須承擔起還款的責任。
潛在風險
擔任擔保人確實可以幫助家人或朋友成功申請按揭，但是潛在風險不容忽視。因為擔保人也承擔了還款責任，這筆被擔保的按揭貸款，會影響擔保人未來申請其他貸款或按揭時的還款能力評估。銀行會將這筆擔保債務計入擔保人的負債中，從而可能導致擔保人自己的按揭申請被視為「第二套房按揭」，按揭成數會受到限制。
共同按揭借款人 (Co-borrower)
定義與核心職責
共同按揭借款人是指除了主要按揭借款人以外，與其共同承擔按揭貸款還款責任的人。他們與主要按揭借款人一同簽署按揭合同，對整筆貸款負有同等的法律義務。通常，共同按揭借款人的加入，目的是為了合併收入，以提高按揭的批核機會或增加貸款額。
法律責任與追討順序
共同按揭借款人與主要按揭借款人擁有同等的法律責任。這代表銀行有權直接向任何一位共同按揭借款人追討全部或部分拖欠的貸款，無需按照任何順序。即使物業由其中一方擁有，另一位共同按揭借款人仍然有責任還款。
風險程度比較
相比於擔保人，共同按揭借款人的風險程度更高。因為銀行可以即時向任何一位共同按揭借款人追討債務，不會等待主要借款人完全違約。此外，與擔保人相似，共同按揭借款人的身份，同樣會影響他們未來自身的按揭申請。他們的所有按揭債務都會計入個人的財務負擔，並影響他們未來的借貸能力與按揭成數。值得留意的是，共同按揭借款人如同擔保人，通常沒有物業業權。他們有還款責任，但是沒有物業權益。
【快速比較】按揭人、借款人、擔保人與共同借款人：責任與權益一覽表
為方便大家更清晰地理解不同按揭角色之間的差異，我們準備了一覽表。此表將重點比較按揭人、借款人、擔保人與共同借款人，幫助您快速掌握各個身份的責任與權益。透過這張表格，您可以一眼看清每種角色在物業權益、還款責任、銀行追討順序，以及對自身未來按揭申請的影響。
表格欄目：角色、物業權益、還款責任級別、銀行追討順序、對自身未來按揭影響
優化財務規劃：按揭借款人的財務影響力與關鍵考量
作為按揭借款人，您在置業過程中擁有重大的財務影響力。理解各種財務指標如何受到按揭借款人身份影響，對您的財務規劃至關重要。我們將深入探討幾個關鍵考量點，協助您作出明智決定。
對「供款佔入息比率 (DSR)」的直接影響
供款佔入息比率（DSR）是銀行審批按揭的核心指標之一。此比率衡量您每月總債務供款，佔每月總入息的百分比。銀行會仔細評估此比率，確保按揭借款人有足夠還款能力。
單一按揭借款人的計算方式
當只有一位按揭借款人申請按揭時，銀行的DSR計算方式直接簡單。銀行會將這位按揭借款人的每月總入息，與其物業按揭的每月供款，以及所有其他現有債務的每月還款額進行比較。這決定了您是否符合按揭的供款要求，以及可以獲批的貸款額。
加入擔保人或共同按揭借款人後如何合併計算入息
如果單一按揭借款人的入息未能符合銀行要求，您可以考慮加入擔保人或共同按揭借款人。一旦加入，銀行會將所有按揭借款人或擔保人的每月入息合併計算。此舉有助於提升整體供款能力，增加獲批按揭的機會。透過結合入息，您可以有效提高DSR的上限，讓按揭申請更有彈性。
如何將私人貸款等現有債務計入DSR
任何現有債務，包括私人貸款、信用卡分期還款、汽車貸款或其他循環信貸，都會被計入DSR。銀行會將這些債務的每月還款額，與按揭供款一併計算在您的總債務負擔中。這意味著即使按揭借款人擁有穩定入息，但若現有債務負擔過高，仍可能影響按揭的批核結果或可借款額。因此，在申請按揭前妥善處理或評估現有債務是重要一步。
對「壓力測試」的計算方式
壓力測試是銀行評估按揭借款人在利率上升情況下還款能力的機制。即使DSR符合標準，您也必須通過壓力測試。此測試確保按揭借款人即使面對較高利率，依然有能力償還貸款。
在現行利率上加壓後的供款上限
壓力測試通常會假設現行按揭利率上升某個幅度（例如2%或3%），然後計算按揭借款人在該較高利率下的每月供款額。這個推算出的供款額，必須符合金管局規定的壓力測試DSR上限（例如60%）。如果按揭借款人在此假設情境下的還款額超出上限，按揭申請就可能不獲批核，或需要降低貸款額。
當按揭借款人或擔保人已有其他按揭時，壓力測試標準如何收緊
如果按揭借款人或擔保人名下已有其他物業按揭，銀行會將其視為「多重按揭」情況。此時，壓力測試的審批標準會比一般情況更為嚴格。例如，供款佔入息比率的上限，以及壓力測試後的供款上限，都可能比首套房按揭收緊一成。這意味著按揭借款人需具備更高的還款能力，才能成功通過審批。
對「按揭成數 (LTV)」的影響
按揭成數（LTV）是指銀行可以借出的貸款額，佔物業估值的百分比。您的按揭借款人身份或是否同時為按揭人 借款人 業主，對LTV有直接影響。這關係到您需要準備的首期金額。
「第二套房按揭」的定義
銀行會將您的按揭申請定義為「第二套房按揭」，如果按揭借款人或擔保人名下已經擁有一套未供滿的物業，或者已經為其他物業擔任按揭的擔保人。即使該物業實際由其他家庭成員供款，銀行仍會視按揭借款人承擔潛在債務責任，因此適用第二套房的審批標準。
第二套房按揭的影響
當您的按揭被歸類為「第二套房按揭」時，可獲批的按揭成數將會比首套房按揭減少一成。例如，一般情況下可獲批六成按揭的物業，在第二套房按揭情況下，最多可能只能批出五成。這對按揭借款人意味著需要預備更多首期資金，以彌補貸款額度的下降。
【隱藏影響】按揭借款人身份與「首次置業印花稅」資格的關聯
在香港，首次置業人士可享較低的印花稅率。許多按揭借款人或考慮成為擔保人的人士，會擔心其身份影響未來自身置業時的「首置」資格。這涉及稅務局與銀行的不同評估標準。
稅務局與銀行的評估標準差異
稅務局判斷「首次置業」資格，主要根據物業的「業權」是否登記在您的名下。換句話說，只要您的名字沒有出現在香港任何住宅物業的田土廳註冊契據上，您在購買首個物業時通常仍可享有較低的首次置業印花稅率。銀行審批按揭時，則會將您的按揭借款人身份或擔保人責任，計入您的債務負擔，這與稅務局判斷業權的方式不同。因此，按揭借款人與按揭人 借款人 业主之間存在關鍵區別。
關鍵策略：保留「首置身份」的稅務部署
如果您希望協助家人置業，並願意擔任按揭借款人或擔保人，同時又想保留自己未來的「首置身份」，關鍵是確保您的名字沒有登記在該物業的契據上。您可以作為該物業的按揭借款人，承擔還款責任，但物業的業權則只歸於實際的按揭人 業主。這樣，即使您有還款責任，但在稅務局眼中，您仍未曾擁有香港住宅物業，可以在未來購買自己的首個物業時，享受首次置業的印花稅優惠。
【實戰個案拆解】按揭借款人與業主常見困境：專業應對策略
我們明白，作為按揭借款人或按揭人，大家可能在置業路上遇到各種挑戰。銀行審批程序複雜，許多細節往往影響最終結果。本部分透過真實個案，深入剖析按揭借款人與業主常見的財務困境，並提供具體可行的專業應對策略，希望能幫助大家更順利地達成置業目標。
個案一：因擔任擔保人，新購物業被視為「第二套房」導致按揭成數不足
問題陳述
陳先生一直努力儲蓄，準備首次置業。他終於看中一個心儀單位，並預計可申請六成按揭。不過，陳先生曾為家人物業擔任擔保人。即使家人一直準時供款，沒有任何遲交紀錄，銀行卻將陳先生新購物業的按揭申請，視為「第二套房按揭」。這導致他無法獲得原先預期的六成按揭成數，大大影響了置業預算。
銀行審批角度
銀行審批時，會將擔任擔保人的按揭人，視為潛在的按揭借款人。由於按揭借款人已為其他物業承擔潛在還款責任，即使該筆按揭供款由他人負責，銀行仍然會根據金管局的指引，將此類情況歸類為「第二套房按揭」。因此，銀行會收緊按揭成數、供款佔入息比率 (DSR) 以及壓力測試要求，通常會較第一套房按揭收緊一成。這是因為銀行希望確保按揭借款人或按揭人即使面對雙重責任，仍有足夠能力應對還款。
專業策略
面對這種情況，專業策略的核心是巧妙運用按揭人與按揭借款人的身份分離。陳先生在新購物業中，可以僅擔任「按揭人」（即物業業主及抵押人）的角色。同時，可由一位具備穩定收入、沒有其他按揭負擔的家庭成員，例如配偶或子女，擔任新物業的「按揭借款人」。這樣，銀行在審批時，主要會根據該位按揭借款人的入息及財務狀況進行評估，而不會將陳先生作為擔保人的舊債務計入新按揭的供款負擔。市場上有一些銀行對於這種「業主只做按揭人，不作借款人」的申請方式，審批上會較為彈性。
策略限制
此策略雖然有效，但仍有一些限制。首先，並非所有銀行都接受這種「按揭人與按揭借款人身份分離」的申請方式。其次，即使有銀行接受，此類申請的最高按揭成數通常只能批到六成。此外，此方法不適用於需要按揭保險的高成數按揭申請。因此，在申請前，按揭借款人或按揭人務必進行詳細評估，或諮詢專業按揭顧問意見。
個案二：因持有私人貸款，導致按揭借款人DSR超標無法通過審批
問題陳述
李小姐是一名家庭主婦，準備購入一個單位自住。她的丈夫收入穩定，足以應付物業的按揭供款。他們原以為按揭申請會順利獲批。但是，由於李小姐之前曾因緊急需要而持有數筆私人貸款，雖然每月還款額不高，當銀行將這些私人貸款的還款額與新物業的按揭供款一併計算時，他們夫婦兩人的整體供款佔入息比率 (DSR) 卻超出了銀行審批的標準，導致按揭申請面臨被拒的風險。
專業策略
對於因私人貸款導致DSR超標的按揭借款人，解決方案同樣可以考慮身份分離。在這個案例中，李小姐的丈夫作為主要供款來源，可以擔任新物業的「按揭借款人」。而李小姐則僅以「按揭人」（即物業業主及抵押人）的身份出現。由於李小姐的私人貸款屬於其個人債務，若她不是主要按揭借款人，部分銀行在計算按揭借款人的DSR時，便不會將李小姐的私人貸款供款計入丈夫的整體債務負擔。這樣，單獨計算丈夫的收入與按揭供款，便有機會符合銀行的DSR要求，使按揭申請得以通過。
銀行要求
銀行在審批時，主要會評估按揭借款人的財務狀況。這包括按揭借款人的每月入息、現有債務以及信貸紀錄。然而，即使私人貸款的持有者僅為按揭人（業主），銀行仍會對按揭人進行全面審查。銀行會查閱按揭人（業主）的個人信貸報告，同時也會審核其銀行戶口月結單。如果按揭人（業主）的信貸評級太低，或者有其他嚴重的財務問題，即使按揭借款人的條件符合，銀行也可能因此要求提供額外文件，甚至拒絕批核。因此，確保按揭借款人與按揭人 業主皆有良好財務基礎，是按揭順利獲批的關鍵。