「居屋轉名」並非如私人樓宇般可自由轉讓，其過程複雜，且受《房屋條例》嚴格規管，必須先獲房屋委員會（房委會）批准。這份「居屋轉名懶人包」將為您提供最全面而實用的資訊，深入剖析居屋轉名與私樓「甩名」的核心差異、房委會批准的9大常見原因，並清晰闡述申請流程、相關律師費、印花稅的慳稅策略，以及轉名後的按揭安排，助您輕鬆應對居屋業權轉讓的各項挑戰。
【居屋轉名・基礎篇】居屋轉名問題解構：為何不能隨便轉？了解與私樓的核心差異
朋友，相信您也知道，買樓是人生大事，特別是購買居屋單位。居屋轉名這回事，與一般私人樓宇的買賣有些不同。您或許會好奇，為何居屋不能像私人樓宇一樣隨便轉名？這背後其實有一套嚴謹的規定。今日，我們就一起深入了解居屋轉名問題，探討它與私人樓宇的核心差異，以及當中需要注意的居屋轉名費用、居屋轉名律師費及居屋轉名印花稅等考量。
甚麼是「居屋轉名」？受《房屋條例》嚴格規管
居屋，作為政府資助房屋計劃的一部分，其設計原意是幫助香港居民安居樂業。因此，居屋的業權轉讓，並不像私人樓宇般可以自由買賣。這些單位受到《房屋條例》（第283章）以及相關轉讓契據的嚴格規管。這條例明確限制了資助出售單位的業權轉讓方式。簡言之，除非業主已經向房屋委員會繳付了補價，解除了轉讓限制，使其可以在公開市場出售；或者透過居者有其屋第二市場計劃在指定市場轉售，居屋的業權基本上是不能隨意轉讓。
重點是，任何居屋轉名或業權轉讓，都必須首先獲得房屋委員會的同意與批准。房屋委員會會根據個別申請的實際情況，酌情審核，然後才批准相關的申請。這表示，即使您與家人達成共識，想將單位轉名給配偶或子女，也必須符合房屋委員會的既定條件與程序。
「居屋轉名」與私樓「甩名」的核心分別
了解了居屋轉名的基本限制，我們現在看看居屋轉名與私人樓宇「甩名」有何根本差異。私人樓宇的「甩名」，一般是指將聯名物業的其中一位業主除名，變成單一業主持有，或者將業權轉讓予另一個人。這個過程主要取決於買賣雙方或者轉讓方與承讓人之間的意願，市場自由度很高。
可是，居屋單位截然不同。居屋的轉名或「甩名」並非買賣雙方自由意願就可以完成。它要求申請人必須有特定的、房屋委員會認可的原因，例如家庭狀況改變、財務困難等，房屋委員會才會考慮批准。所以，私人樓宇的「甩名」是自由市場買賣行為，居屋轉名則是受到政府嚴格審批的特例。當中牽涉的居屋轉名表格填寫、居屋轉名費用及居屋轉名印花稅計算方式，也與私人樓宇有所不同。
進行「居屋轉名」前的兩大黃金法則
在您考慮進行居屋轉名之前，有兩大黃金法則務必記住。這兩個原則是房屋委員會審批居屋轉名申請時最核心的考量因素，它們也解釋了為何居屋轉名問題如此特別。
原則一：不涉及金錢代價的轉讓。意思是，居屋的業權轉讓必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式處理。這代表轉讓行為不應該產生任何買賣款項。這個原則旨在確保資助房屋的福利性質不會被濫用作牟利工具。只有一個例外情況，就是業主破產。在破產個案中，因為資產需要變賣套現償還債務，所以轉讓可能涉及金錢代價。
原則二：準承讓人必須為已登記家庭成員。這表示，準備接收業權的人士，必須是該物業在房屋委員會戶籍紀錄中已登記的家庭成員。這是為了保障居屋單位能夠繼續由符合資格的家庭成員持有。不過，此原則也有一個例外，就是業主去世的個案。在業主去世的情況下，即使承繼人不是原先已登記的家庭成員，房屋委員會也會根據遺產承繼的法律規定，酌情考慮其繼承權。
【居屋轉名・條件篇】我合資格嗎？房委會批准的9大原因全解析
「居屋轉名」是不少業主朋友關心的重要議題。這個過程關係到房屋資產的處理，並且涉及嚴格規定。房委會審批居屋轉名申請時，通常基於特定原因。這些原因確保房屋資源的合理分配，也保障業主在特殊情況下的需要。本部分將詳細解釋房委會批准居屋轉名的九大常見原因，幫助大家了解自己是否符合資格。認識這些條件，對處理居屋轉名問題會有很大幫助。
原因一：因離婚或分居
家庭關係改變時，居屋業權需要重新安排。若業主與配偶離婚或分居，房委會會考慮其居屋轉名申請。這確保雙方權益得到妥善處理。
所需證明文件：絕對判決書(decret absolute)、法庭命令或分居協議副本
專家提示：法庭命令具有強大證明力，可以大大提高成功辦理居屋轉名的機會。這類文件清晰說明了法庭的裁決，幫助房委會審批。
原因二：業主結婚後遷出與配偶同住
若居屋業主結婚，並且與配偶遷往其他住所同住，房委會會批准業主將居屋轉名予其已登記的家庭成員。此做法旨在避免同一家庭重複享有房屋福利。
所需證明文件：結婚證書及新住址證明副本
專家提示：此舉目的是避免雙重房屋福利。申請時，業主需要清晰證明自己已搬離原有居屋。
原因三：業主移民或長期在海外工作
若居屋業主計劃移民海外，或者因為工作需要長期在海外居住，房委會會考慮其居屋轉名申請。這種情況下，居屋業主通常將物業轉予留在香港的家庭成員。
所需證明文件：移民簽證、外國護照、僱主證明信等副本
專家提示：房屋署會仔細審視這些證明文件的真實性。他們亦會評估申請人離港的決心，確保轉名申請的理據充分。
原因四：業主或家庭成員申請其他房屋福利
若居屋業主或者其已登記的家庭成員，有資格申請其他房屋福利，例如公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利，房委會會批准其居屋轉名申請。這是為了避免同一家庭成員享有雙重房屋福利。
所需證明文件：公務員房屋福利或僱主房屋福利的核准信件副本
專家提示：確保另一項房屋福利申請已經到達關鍵階段，例如已獲初步批准。這會增加居屋轉名申請獲批的理據。
原因五：反映家庭成員曾支付首期或按揭供款
若居屋的已登記家庭成員，曾經在支付物業首期或按揭供款上，付出過實質金錢，房委會會考慮其居屋轉名申請。這反映了物業的「實質業權」情況。
所需證明文件：銀行轉帳記錄、按揭還款時間表及記錄副本
專家提示：根據2012年終審法院的案例，有份出資的家庭成員享有居屋的「實質業權」。證明這點是此類申請的核心，申請人必須提供確鑿證據。
原因六：業主去世
若居屋業主不幸去世，居屋業權需要按法律程序處理。房委會會批准將居屋轉名給合資格的承繼人。
所需證明文件：遺囑認證、遺產管理書、死亡證等副本
專家提示：這種情況是一種特殊情況。即使承繼人不是原登記家庭成員，房屋署亦可能會批准其轉名申請。這有別於其他情況的限制。
原因七：業主年紀老邁 (65歲或以上)
若居屋業主年滿65歲或以上，房委會會考慮其居屋轉名申請。這項政策旨在方便長者安排其資產，並簡化物業管理。
所需證明文件：身份證明文件
專家提示：這是較為直接獲批的原因之一。政策目的是協助長者更有效管理個人資產，讓他們可以安心生活。
原因八：業主身患危疾
若居屋業主身患重病，例如癌症或其他危疾，房委會會考慮其居屋轉名申請。這提供了一條人性化的處理途徑，協助受疾病困擾的業主。
所需證明文件：註冊醫生簽發的危疾證明文件副本
專家提示：提交的證明文件必須清晰說明病況的嚴重性。這有助於房屋署評估情況，加快審批過程。
原因九：業主破產
若居屋業主被法庭頒布破產令，其居屋資產需要按照破產法律程序處理。房委會會批准將居屋轉名予破產管理署指定的買方。