「居屋幾耐可以賣？」這條問題，是眾多資助房屋業主及潛在買家最關心的核心疑問。隨著政府不斷收緊資助房屋的轉售限制，了解最新的政策細節至關重要。本【2025終極指南】將為您詳盡剖析居屋的4大轉售限制時期、補地價的計算方式及申請流程，並提供未補地價及已補地價單位的完整出售程序。無論您是想在居屋第二市場轉售，抑或考慮在公開市場出售，本文都能助您掌握關鍵資訊，作出最明智的決定。
居屋轉讓限制速查：一張表看懂各年份禁售期
許多朋友都想知道，自己手上的居屋幾耐可以賣？究竟居屋幾年可以賣，或者居屋幾多年可以賣，甚至居屋幾時可以賣？這其實是居屋業主最關心的問題之一。居屋單位的轉讓確實設有不同限制，不能隨意出售，因為政府推出居屋旨在協助市民置業，並非用作短期炒賣。明白這些政策，您就可清楚掌握居屋几耐可以卖，以及單位的潛在價值與出售時機。接下來，我們會用一張清晰的圖表，幫助您快速了解不同年份居屋的禁售期。
核心概念：以「首次轉讓契據」日期計算轉讓年期
要了解您的居屋何時可以轉讓，核心概念是時間的起點。這個起點並非您簽訂臨時買賣合約的日期，也不是單位入伙日期。實際上，居屋轉讓限制以「首次轉讓契據」日期為準。這份契據是香港房屋委員會第一次將單位售予業主時簽署的文件。它標誌著單位業權正式移交，同時也定下了所有轉讓限制期的起點。因此，您應當仔細核對這份契據上的日期，以便準確判斷您的居屋轉售時機，以及是否符合補地價在公開市場出售的條件。
居屋轉讓限制快速對照表：解答「居屋幾多年可以賣」
為了讓各位朋友一目瞭然地知道居屋幾多年可以賣，或者居屋幾時可以賣，我們特別整理了一張居屋轉讓限制快速對照表。這張表格會根據您的居屋「首次轉讓契據」日期，清晰列出不同年份居屋的轉售期與相關限制。這會幫助您快速找到自己單位的答案。您只需要找出您居屋的「首次轉讓契據」日期，然後對應表格中的年份，即可清楚了解其轉售規定。
深入剖析：不同時期居屋轉讓政策的魔鬼細節
大家好，相信許多居屋業主與準買家，心中都有一個共同疑問：「居屋幾耐可以賣？」這個問題的答案，其實不像私樓買賣那樣簡單直接。政府為了確保資助房屋資源真正幫助有需要的人，並且避免過度炒賣，多年來不斷調整居屋的轉售限制。不同年份推售的居屋，其轉售政策都有很大差異。因此，了解手上物業屬於哪個時期，以及該時期居屋幾年可以賣，對您作任何買賣決定都非常重要。接下來，讓大家一起細看各個時期居屋轉售政策的詳細規定。
1982年至2017年推售的居屋：五年轉讓限制期後的選擇
對於在1982年至2017年期間推售的居屋單位，房屋委員會最初設定的轉讓限制期是五年。意思是，從您簽訂「首次轉讓契據」日期開始計算，單位在頭五年內通常不能在公開市場自由轉售。過了五年限制期之後，業主可以有兩個主要選擇。一個選擇是向房屋委員會繳付補地價，之後單位就等同私人樓宇，可以在公開市場自由出售或者出租。另一個選擇是無須補地價，在居屋第二市場轉售給符合特定資格的人士，例如綠表或白表買家。這些單位出售時，仍然保留資助房屋的性質。了解居屋幾多年可以賣，是處理這些單位時的關鍵第一步。
2018年推售的居屋：五年禁售期的過渡政策
2018年推售的居屋單位，引入了新的五年禁售期政策。這是政府收緊轉售限制的一個過渡時期，政策比以往更為嚴格。在這個時期內，居屋幾時可以賣，亦有明確階段性規定。
首兩年：原價提名轉售
首次轉讓契據日期起計的首兩年內，居屋業主若想轉售單位，必須向房屋委員會提出申請。房屋委員會會按照您當初購入的「原價」，提名一位買家承接您的單位。這種轉售方式限制了單位在短期內的升值空間，並且確保單位回到政府的調配範圍。
第三至第五年：居二市場自行議價轉售
當單位過了首兩年的「原價提名轉售」限制後，從首次轉讓契據日期起計的第三年至第五年期間，業主就可以在居屋第二市場自行議定價格，將單位出售予符合資格的綠表或白表買家。這個階段的轉售，仍然無須繳付補地價，買賣雙方可以透過市場價格協商交易。
2019年至2021年推售的居屋：十年禁售期時代
政府持續收緊居屋轉售政策，到了2019年至2021年推售的居屋，禁售期進一步延長至十年。這個「十年禁售期時代」對於居屋幾耐可以賣這個問題，帶來了更長的等待期。
首兩年：居二市場不高於原價出售
在首次轉讓契據日期起計的首兩年內，如果您希望轉售居屋，您只能在居屋第二市場進行，並且出售價格不能高於您當初購入時的「原價」。這個措施旨在遏制短期炒賣行為，確保資助房屋僅作自住用途。
第三至第十年：居二市場自行議價出售
當單位進入首次轉讓契據日期起計的第三年至第十年期間，業主便可在居屋第二市場自行議定價格出售單位。在這個階段，單位同樣無須補地價，買賣雙方可以根據市場情況協商成交價格。
2022年及之後推售的居屋：史上最嚴十五年禁售期
由2022年及之後推售的居屋，政府實施了史上最嚴格的轉售限制，禁售期長達十五年。這項政策對居屋几耐可以卖帶來深遠影響，業主需要有更長遠的規劃。
首五年：居二市場不高於原價出售
首次轉讓契據日期起計的首五年內，業主若想出售居屋，同樣只能在居屋第二市場進行，而且售價必須不高於當初的「原價」。這個延長的「原價出售」期，反映政府對遏制炒賣的決心日益堅定。
第六至第十五年：居二市場自行議價出售
過了首五年原價出售期後，從首次轉讓契據日期起計的第六年至第十五年期間，業主可以在居屋第二市場自行議定價格，將單位出售予合資格的買家。此階段轉售依然無須補地價，買賣雙方有更大靈活性。
【獨家政策雷達 】未來轉售限制趨勢與潛在變動分析
透過回顧不同時期居屋幾耐可以賣的政策演變，我們可以看出政府對資助房屋的規管日趨嚴謹。這就像一個精密的政策雷達，持續偵測市場變化，並且隨時調整方向。
政府收緊轉售限制的政策邏輯
政府持續收緊居屋轉售限制，背後有著清晰的政策邏輯。主要目的是打擊炒賣行為，防止居屋淪為投資工具。政府希望居屋能夠真正幫助到中低收入家庭解決住屋需要，而不是讓少數人透過轉售獲取暴利。同時，這亦有助於保持居屋的「資助」性質，確保資源分配的公平性。
未來資助房屋政策對轉售市場的影響
預計未來政府在資助房屋政策方面，仍會維持收緊的趨勢。這可能意味著更長的禁售期，以及更嚴格的轉售條件。這將直接影響居屋的流動性，也會影響居屋第二市場的供求關係，甚至影響未來的樓價。業主與潛在買家都應密切留意政府公布的最新政策，以便作出最佳決策。
居屋轉售常見問題 (FAQ)
白居二買入的單位，「居屋幾耐可以賣」的規定有何不同？
白居二買入的單位，「居屋幾耐可以賣」是不少業主想了解清楚的問題。白居二單位的轉售規定確實有其特別之處，通常這些限制是根據單位首次轉讓契據的日期而定。
一般而言，透過白居二計劃購買的單位，由首次轉讓契據日期起計，頭兩年內不可以經由房屋委員會或房屋協會的居屋第二市場轉售。在這個兩年期間，房屋委員會或房屋協會也不會回購您的單位。
另外，如果您的單位是參與「出售居者有其屋計劃單位2019」或之後的銷售計劃首次出售的居屋，則轉售限制會更為嚴謹。從單位首次轉讓契據日期起計的頭兩年，您甚至不能在公開市場上轉售或出租該單位。這些規定旨在防止短期炒賣，並確保資助房屋資源得以善用。當兩年禁售期過去，如果您想在公開市場出售或出租單位，就必須先向房屋委員會或房屋協會繳付補地價。
如果我的居屋還在禁售期內，但因財困或特殊理由，可以提早賣嗎？
居屋在禁售期內，原則上是不可以出售的。但是，房屋委員會確實設有特殊情況的處理機制。如果業主面臨財困或其他特殊理由，例如因破產、家庭收入大幅下降導致難以償還按揭供款，您可以向房屋署署長提交書面申請，要求豁免居屋的轉售限制。
房屋署署長會根據每個個案的實際情況，詳細審核您的理由與證據。審批過程嚴謹，因為這涉及公共資源的運用，以及維持資助房屋政策的公平性。成功申請豁免後，您才能在禁售期內出售單位。建議您事先準備好所有證明文件，並諮詢相關的法律意見，確保申請過程順利。
居屋的按揭擔保期是多久？會影響出售時機嗎？
居屋的按揭擔保期，是由房屋委員會為居屋單位提供的按揭還款保證。這段擔保期的長短，會直接影響到準買家申請按揭的條件，例如按揭成數與還款年期。因此，它會間接影響到您出售單位的時機與吸引力。
目前，房屋委員會為居屋單位提供最長達五十年的按揭還款保證期，這是從屋苑首次轉讓契據日期起計的。例如，自2025年3月1日起，居屋與綠置居單位的按揭保證期已延長至最長五十年。若您的居屋尚有較長的政府擔保期，準買家向銀行申請按揭時，一般可以獲得高達九成的按揭成數，以及長達三十年的還款年期。這會大大降低買家的首期負擔，增加他們購入您單位的意願，讓您的單位在市場上更具吸引力。
相反，如果您的居屋樓齡較高，政府擔保期已所餘無幾，或者已經完全屆滿，準買家申請按揭就會遇到挑戰。銀行會視乎風險評估，可能只批出較低的按揭成數，例如六成按揭，買家便需要準備四成或更高的首期。同時，還款年期亦會縮短。這些因素都可能令買家卻步，或者導致您的單位需要較長時間才能成功出售，甚至影響最終的成交價格。因此，按揭擔保期的長短，確實是影響居屋出售時機的重要考量之一。