「近親轉讓」物業是不少家庭的常見選擇，但如何合法、安全又節省成本地完成交易？關鍵在於選對法律文件：「轉讓契」（Deed of Assignment）。本文將深入剖析「轉讓契」與高風險的「送讓契」（Deed of Gift）之核心分別，助您洞悉「送契樓」的致命陷阱。我們更會詳細解構「轉讓契」在近親轉讓中的獨有稅務優勢，並提供申領契據副本及避開潛在問題的全方位實戰攻略，讓您精明地完成物業轉讓，盡享家庭財富傳承的便利。
「轉讓契」與「送讓契」核心比較：一文看清分別與應用場景
什麼是「轉讓契」(Deed of Assignment)？
大家可能經常聽聞「轉讓契」這個詞語，尤其在物業買賣時，它就是把物業業權從一方轉移給另一方的正式法律文件。這份轉讓契據適用於那些有實際金錢交易的買賣，例如您付錢買樓，業權經由它轉到您的名下。這是一種最常見、而且最穩妥的物業交收方式。
定義：於物業買賣中，用作轉移業權的正式法律文件，適用於有實質代價的交易。
什麼是「送讓契」(Deed of Gift)？
相對地，「送讓契」的情況便很不一樣。簡單來說，它就是業主把物業無償贈予給別人的一份法律文件。雖然有時會象徵式收取很低的代價，例如一百元，這份契據的主要性質依然是贈送。然而，很多朋友誤會送契便可豁免印花稅，事實卻並非如此，稅務局會根據物業市值評估印花稅。
定義：業主以無償或象徵式代價，將物業贈予他人的法律文件，但並不能豁免印花稅。
【快速對照表】轉讓契 vs 送讓契 關鍵差異
業權穩定性及法律風險
說到業權穩定性與法律風險，兩者差異頗大。「轉讓契」通常沒有特別的法律風險，因為物業交易是真實買賣，業權轉移清晰，銀行普遍接受，未來再賣樓也很順利。然而，「送讓契」則帶有較高的法律風險。主要原因在於，若送贈人在簽立契據後數年內破產，破產管理官有權追討該物業，收回物業變賣，這會導致受贈人的業權不穩。
印花稅計算基準
在印花稅計算方面，兩者的處理方式亦有不同。「轉讓契」一般會按實際成交價計算印花稅。如果屬近親轉讓，更可以享受特別的印花稅優惠，例如按較低稅率或象徵式港幣一百元繳納，大大減輕轉讓契印花稅的負擔。反觀「送讓契」，即使物業是無償贈送，稅務局也會根據物業的市值來評估並徵收印花稅。這代表送讓契印花稅支出可能與一般買賣無異。
銀行按揭接受程度
談到銀行按揭，這也是一個關鍵差異。「轉讓契」因其性質與一般物業買賣無異，銀行對這類物業批出按揭的接受程度很高。買家或受讓方申請按揭會較為順利。但是，「送讓契」物業在銀行眼中風險較高，按揭審批會非常困難，甚至直接拒絕。銀行會擔心如果贈與人破產，物業被追討，銀行的貸款便沒有抵押品。銀行對「送讓契」的物業通常有較長的「冷卻期」，普遍要求五年或以上，有銀行甚至要求八至十年後才考慮批出按揭。
未來出售物業的流動性
最後，我們考慮物業未來的出售流動性。「轉讓契」的物業由於業權清晰，銀行按揭亦沒有問題，所以將來無論自住或出售，都非常具彈性，流動性很高。相反，「送讓契」的物業因為其「送契」背景，加上銀行按揭困難，大大降低了它的市場吸引力。潛在買家很可能因為無法承造按揭而卻步，這會嚴重影響物業的市場流通性，將來想賣出去便會很困難。
【高風險警示】為何「送讓契」（送契樓）是物業交易的計時炸彈？
親愛的朋友，您也許聽過「送契樓」這個詞語。它指的是透過「送讓契」方式，以無償或極低代價轉讓的物業。很多人會覺得，這聽起來好像不錯，可以省下一筆費用。然而，作為物業專家，我必須鄭重提醒您，這類型的物業交易，其實潛藏著巨大的風險，它就像一個物業市場裡的「計時炸彈」，隨時可能引爆問題。接下來，讓我們深入探討為何「送讓契」會帶來這些致命的後果。
致命傷(一)：銀行按揭申請極度困難
若您打算承接一間「送契樓」，或者將來想將物業轉售，最大的挑戰往往來自銀行。銀行對這類物業的批核非常嚴謹。
5年按揭「冷靜期」：銀行普遍拒絕為過去5年經「送讓契」轉讓的物業批出按揭。
首先，銀行普遍對過去五年內曾經以「送讓契」方式轉讓的物業採取非常謹慎的態度，大多會直接拒絕批出按揭。因為這類型的物業轉移，銀行會視為高風險交易，它們需要確保業權的穩定性。正常透過轉讓契進行的物業買賣則沒有這個問題。
大型銀行標準更嚴：部分銀行甚至將觀察期延長至8至10年。
而且，一些大型銀行在審批「送契樓」按揭時，標準更為嚴格。它們的觀察期可能不是五年，而是會延長至八年，甚至十年。這意味著，即使物業已轉讓超過五年，您可能仍然無法從這些銀行取得按揭貸款。
影響物業價值：潛在買家因無法承造按揭而卻步，大幅削弱物業市場流通性。
當物業難以獲得銀行按揭時，其市場價值便會大受影響。因為大部分買家都需要依靠銀行按揭才能完成交易，若他們無法取得貸款，就只能卻步。這會大幅削弱物業的市場流通性，令您將來想轉手這類物業時，面臨很大的困難。即使您持有完整的轉讓契據，若其來源是送讓契，也可能遭遇此困境。
致命傷(二)：《破產條例》下的五年追溯期風險
「送讓契」的另一個致命弱點，在於《破產條例》中的追溯期規定。
法律風險：若送贈人在5年內破產，破產管理官有權向法庭申請推翻交易，追討物業以償還債務。
根據《破產條例》，若物業的送贈人在贈送物業後五年內宣布破產，破產管理官便有權力向法庭提出申請，要求推翻該筆交易。一旦申請獲批，物業便會被追討回去，用作償還送贈人的債務。這是一個很嚴重的法律風險。
受贈人後果：即使已是業主，物業仍可能被強制收回，導致業權損失。
這個法律風險對受贈人影響巨大。即使受贈人已經成為物業的合法業主，甚至已經取得了轉讓契據副本，但若送贈人在五年內破產，物業仍然可能被強制收回。這會導致受贈人承受業權損失，失去這項資產。
致命傷(三)：印花稅「慳錢不成反蝕米」
很多人選擇「送讓契」，是希望可以節省印花稅，認為無償轉讓就不用交稅。但這個想法，實際上是一個很大的誤解。
稅局估價原則：即使交易無償，稅務局仍會按物業市場估價徵收印花稅，無法達到避稅目的。
香港稅務局在處理「送讓契」時，並不會因為交易是無償或象徵式代價而豁免印花稅。相反，稅務局會根據物業的市場估價來徵收印花稅。這代表您需要繳付的轉讓契印花稅，可能與正常買賣交易的印花稅金額相若。因此，試圖透過「送讓契」來達到避稅目的，通常是行不通的，反而會因為銀行按揭問題及潛在的法律風險，導致「慳錢不成反蝕米」的局面。日後您在土地註冊處查閱到的轉讓契據副本，也會清晰記錄這些資料。
【精明業主之選】詳解「轉讓契」在近親轉讓中的稅務與法律優勢
各位業主與準買家朋友，相信大家都會考慮將物業傳承予摯親，或是為家人準備一個安穩居所。此時「轉讓契」便成為關鍵文件。透過「轉讓契」，物業於近親之間轉讓，過程簡單，且享有獨特稅務與法律優勢。本文將詳細闡述其箇中優勢。
優勢(一)：獨有的印花稅優惠，合法節省交易成本
近親之間處理物業「轉讓契」時，其中最顯著的優勢在於印花稅的特別安排。此項獨特安排，可以合法節省可觀交易成本。
享首置稅率優惠：近親受讓方即使已持有其他物業，仍可按較低的第二標準稅率繳稅。
一般情況下，若物業持有人再購置其他物業，需要繳付較高印花稅。然而，近親之間進行「轉讓契」時，即使受讓方已持有其他物業，他們仍可按較低的第二標準稅率繳交轉讓契印花稅。此舉有效減輕稅務負擔。
豁免額外印花稅：豁免買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)，大幅降低成本。
此外，近親轉讓有另一顯著優勢，即是直接豁免買家印花稅（BSD）與新住宅印花稅（NRSD）。這些印花稅稅率高昂。獲豁免後，交易成本可以大幅降低。
象徵式收費：若轉讓價低於200萬港元，印花稅僅為100元。
若轉讓價格低於200萬港元，印花稅款僅為象徵式的100港元。此為極具吸引力的優惠。
優勢(二)：確保業權清晰穩定，有利未來融資
除了節省成本，近親轉讓透過「轉讓契」進行，對物業業權清晰度及未來融資均有莫大助益。
業權無爭議：法律框架與一般買賣相同，業權轉移記錄清晰。
「轉讓契」的法律框架與一般物業買賣相同。買賣過程嚴謹，業權轉移記錄非常清晰，業權爭議機會低。當你需要查閱物業業權資料時，可以透過土地註冊處取得「轉讓契據副本」，所有記錄一目了然。
銀行按揭暢通無阻：銀行視為正常交易，有利於未來申請按揭或轉按套現。
「轉讓契」的法律性質清晰，銀行視作正常物業交易。因此，未來為物業申請按揭貸款，或轉按套現，銀行審批亦會暢順，沒有「送契樓」難以申請按揭的問題。
如何界定「近親」以符合稅務優惠資格？
在法律上，如何界定「近親」？此點至關重要，因為只有符合資格，才能符合稅務優惠資格。
近親定義：包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。
根據稅務條例，近親定義範圍清晰，包括配偶、父母、子女，以及兄弟姊妹。此定義涵蓋最常見的家庭關係，故大部分近親轉讓皆符合資格。